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保守型商铺投资客怎么选

2017-12-04 14:25 来源:未知 责任编辑:admin
  在当前并不健全的资本市场上,投资的渠道主要是:银行储蓄,炒股,期货、基金、黄金等买卖,收藏品,房地产(住宅、商铺)等。
 
  其中银行储蓄风险最低,但是收益也最低。股市、期货、基金收益较高,但是风险也很大。有一夜暴富者,也有一天之内倾家荡产的。投资收藏品也随时可能买到赝品,风险太大。对比之下,房地产投资最为牢靠。但随着政策的升级,住宅投资受限。
 
  投资回报率
 
  对比公寓、商铺、办公几种物业类型的投资回报,可以看出商铺投资综合性价比较高,风险小且收益高,是比较稳健的投资方式。但商铺市场纷繁复杂,社区底商、商业街商铺、专业市场类商铺以及售后返租商铺等让人眼花缭乱。
 
  经常有网友问铺博士,像绿地紫金中心、湖南路地下商业街这类售后包租的地下商铺是否值得购买。售后返租商铺作为商铺投资其中一种,相较于社区底商,风险更大。
 
  今天,我们探讨2个问题:
 
  1、售后返租商铺的风险在哪?
 
  2、对于保守型投资客而言,哪类商铺投资最保险?
 
  售后返租商铺的风险在哪里?
 
  目前南京商铺市场有不少售后返租的商铺项目,包括绿地紫金中心、湖南路地下商业街、融创精彩天地等,开发商通常承诺包租10年,每年返房款的6%-8%左右。
 
  南京售后返租商铺
 
  售后包租有一定的好处。任何市场前期统一经营很重要,只有统一经营才能吸引大的商家品牌入住,不会形成恶性竞争,才会形成市场品牌,例如银泰,红星美凯龙等等。
 
  前几年会有统一经营管理,有的甚至全程包租,同时也解决了商铺前期回报率低的问题。所以,投资售后包租商铺更加省心省力,这是售后包租商铺的优势所在。当然,这都是建立在开发商能够做到良好经营的基础上。
 
  售后包租商铺也存在一系列问题:可能存在欺诈,开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至携款消失;开发商融资或变相融资后,将资金挪用,一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂;项目建成后经营不善,无法达到预期的收益,没有现金兑付投资人;投资人购买的房屋位置不确定,无法办理产权证;涉及复杂的权利义务关系,引发的债权债务纠纷等。
 
  其实包租没有绝对的好坏,模式本身是没有好坏之分的,它的出现一定有其合理性。关键是很多开发商不具有包租实力,或者是无法实现承诺,为了套现做出很多包租承诺,造成大家对包租模式产生了偏激的看法。
 
  从投资者的角度为大家分析一下如何规避售后返租投资形式的风险,以保证投资者的亲身利益。
 
  1、了解城市规划
 
  理性判断开发企业的实力及经营风险;一般都选择空间比较大的地段,可从市政规划上有所预见,早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力,越高越应当谨慎选择。
 
  2、明确签约主体
 
  销售物业的是开发企业,承租经营商是否是开发企业,承租协议与谁签订,这个很重要。
 
  3、明确违约责任
 
  对于开发企业不能履行返租义务时,每日的迟延违约责任,超过一定期限的投资者解除合同权利,第三方对开发企业行为的担保责任,以及违约责任的赔偿范围(如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费)等等尽可能的约定清楚。
 
  真正的实惠不是出于无形的,而是要看得见的,比如地段、物业、品牌等。
 
  保守型投资客该如何选?
 
  对于保守型商铺投资客,我的建议是购买较为稳健的社区底商。
 
  社区商业是城市商业的基础,也是满足居民综合消费的重要载体。它以便民、利民为宗旨,主要功能是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务,基本实现步行5-8分钟左右即可满足社区居民购物、餐饮、维修和家政服务等消费需求,可以说是生活中必不可少的一部分。
 
  所以无论是政府层面还是自身定位上,社区商业都有着无可替代的地位,在商铺投资上也是最为稳健的一类。
 
  一个优质的商铺必须满足以下5个条件:地段好;区域商业氛围好;知名商企运营;业态组合要好;回报高。
 
  社区底商
 
  地段:选择社区底商首先要看小区所处的地段,其次要看具体铺位在整个项目中的位置。
 
  投资者在具体选择铺位的时候应该遵循“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺,其价值就越高。所以,投资者选择铺位,还要细心观察铺位的有效客流量的多少,是否展示良好,以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
 
  区域商业氛围:商铺周边环境规划直接影响到社区商铺的价值,投资者在进行商铺投资时,要深入了解所在区域的未来规划、周边商业配套等。
 
  知名商企运营:优秀的企业除了可以保证工程质量和交付时间,还会做好项目规划发展和方向,持续性经营跟管理。
 
  品牌开发商资金力量雄厚,所以房屋质量、配套、物业服务等都会更靠谱一些。这些都为投资者提供了一个良好的营商环境,促进商铺价值提升。
 
  此外,在选择商铺时也要考虑后期经营业态,以及后期投资回报率等。
 
  社区底商
 
  好铺推荐
 
  上周六,启迪方洲小满大街与大润发玛特正式签约。小编现场实探发现小满大街还有不少铺源在售。
 
  启迪方洲地处麒麟科技新城核心地段,总建筑面积40万㎡,分8个组团开发建设。周边配有20万㎡综合商业区和40万㎡创新园区。
 
  小满大街
 
  交通配套上有轨电车已经正式开通运营,未来规划有地铁8号线。同时紧邻300万㎡生态公园,生活配套一应俱全,自然环境得天独厚。
 
  作为启迪方洲的配套商业,小满大街不仅将辐射周边居民,也将填补区域商业空白,未来将成为唯一的区域型商业邻里街区。
 
  小满大街联袂多家一线品牌,成功引进大润发玛特,电信移动服务,品牌餐饮,医药保健,教育机构等众多高端品牌,全方位服务新城东消费群,未来商机无限!
 
  目前启迪方洲小满大街在售建筑面积约50-220㎡单/双层全临街现铺,价格低至28500元/㎡,商铺招租同步进行中。
 
  一般商铺的销售价格是住宅的1.5-2倍,启迪方洲·小满大街商铺价格与住宅价格相差无几,所以性价比更高,未来的升值空间也更大。

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