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深度解读:未来五年成都房地产发展的四大脉络!

2017-11-20 12:18 来源:未知 责任编辑:admin
  如果说严格监督市场乱象是对上一轮调控的巩固措施,那么11月15、16日,成都市开始了自十九大后,对房地产市场的首轮“指导”。
 
  连续两天发布了《成都市房地产业发展五年规划2017-2021年》、《成都市住房租赁市场发展五年规划2017-2021年》、《成都市住房保障五年规划2017-2021年》、《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》等四大重要文件。
 
  以“成都市房地产业发展五年规划”为核心,我们可以看到四个重大文件之间的关系如以下示意图所示。从规划方向来看,我们就可以很直观的感受到,未来的五年,住房租赁市场和住房保障的发展将是重中之重。另外,成都市全面实施“摇号选房”则是促进房地产市场健康发展的“政策补丁”之一。
 
  房地产业发展五年规划
 
  想住团队解构了整个规划文件,下面要为大家梳理规划思路了!
 
  规划的指导思想:十九大精神
 
  规划的基本原则:民生为本、市场主导、职住平衡、协调发展、绿色智慧
 
  规划的总体目标:
 
  1、产业增长:保持稳定增长,增福与GDP同步,增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。
 
  2、民生改善:人均住房建筑面积达到45平米左右。
 
  3、协调发展:住房使用率更合理,商业办公用房利用率提高。
 
  4、建设规模:五年内,全市新建城市房屋2.7亿平方米——住房160.6万套、1.7亿平方米,商业办公用房0.35亿平方米,其他房屋0.65亿平方米。
 
  房地产业规划中的主要任务,想住团队整理出了思维导图如下(当然个别项有经过简化含义的处理,以下内容不全属于规划原文),脉络非常之清晰了,成都市将从4个方面,以21个措施方向来达到未来五年的发展目标。
 
  对于购房者来说,想住团队认为认清前两个方向是非常重要的,其涉及到的10项左右的措施中也将与未来五年楼市市场的变化息息相关。我们可以感受到,“摇号选房”就应该属于第8项措施中的一项执行动作。
 
  四个方面,与你有关
 
  1.未来,房地产业会稳定上涨,居住品质将提升
 
  规划提出:房地产业保持稳定增长,增幅与GDP保持同步,房地产业增加值占GDP比重保持在5%-6%之间。
 
  房地产业是指:以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。并非特指房价!但会有一定关系,房价即便上涨也会稳定上涨,不跳涨。这也是受居住品质的提升持续影响。
 
  成都房地产业增加值即房地产对GDP的贡献为5%-6%(2016年全国平均为6.7%左右)。
 
  2.“东进”“南拓”区域,将作为未来住房主要供应区域
 
  规划中提出:合理优化区域布局,围绕“东进”、“南拓”、“北改”、“西控”、“中优”的城市发展格局,实行差异化供地。
 
  解释:“东进”和“南拓”区域的商品住房库存在16个月以上持续3个月,那么区域将会暂停供地,库存在8-16个月正常供地,库存低于8个月,加快供地。
 
  供地节奏:东进、南拓区域 > 北改区域 > 西控、中优区域
 
  现在供地节奏将与市场供需关系为导向,需求大,增加供地,需求少,不供地。总之就是要保持市场平衡,避免涨幅或跌幅过大,以“维稳”为主。
 
  成都向东、向南外扩,区域供地节奏、需求量将高于其余区域。从中可以看到政府是希望通过供地将未来成都新增人口往东和南移,从一定程度上说明了区域价值。但是,东边和南边来的供需关系会比其它区域缓和,切忌盲目跟风炒作。
 
  3.新房转向大户型,刚需转向二手房
 
  规划中提出:支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房,主要满足改善性需求,确保居民人均住房建筑面积稳步提高。停止新建“公寓”类生活单元,确保居住品质。
 
  进一步激活二手房市场,降低交易成本,透明交易信息,健全交易制度,引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题,稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。
 
  提醒:这里禁建“公寓”类生活单元并非商业公寓,而是70年的住宅类公寓(采光不足)。
 
  今年中优提出的“三降两提升”,降低中心城区地块容积率,必将有大量改善型产品推出市场,满足市场日益增加的改善需求。刚需从而转向小户型二手房,其原因可能要追溯到2006年政府出台的“7090”政策(即新建住宅项目的户型比:套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。)在政府强制性政策下,小户型骤然增加,刚需楼盘密集上市,市场偏向严重。未来,这种结构将发生改变。
 
  当然,市场要增大二手房成交占比,引导二手房入市,利于刚需购房者,不排除政策引导、刺激(在中介机构规范和二手房市场规范反面后期或将打上政策补丁)。
 
  4. 大力发展租赁,以缓解供需矛盾
 
  规划中提出:我市将大力培育租赁市场。鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作,出租待售商品住房,鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销,稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。鼓励金融机构为住房租赁企业提供定向金融产品,鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力。
 
  这条政策就是对前期推行“租售并举”政策的落地。在满足租售同权的前提下,推行租赁市场的发展,可以大大缓解成都日益增加的流动人口短期内对住房的需求,从长期解决市场供需不平衡,从而稳定房价。当然,从目前的环境来看,要让购房者直接选择租房较难,未来还需要健全的租房制度来满足居者有其屋。
 
  写在最后
 
  想住团队对本规划的解读当然算不上十全十美,一直以来也不认为哪家机构、平台甚至官方,就能轻易地预言或左右市场的发展。在市场经济中,调控、供应、需求、舆论、民意、乱象都是这时代中的一方角色,相互制衡,又相互刺激,可以产生出千万种结果和可能性。
 
  如今一个科学健康的发展方向已指出,实现市场稳定,人人住有所居这一愿景,是需要更多努力的,也是必将经历一个循序渐进的过程的。

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