住宅房地产仍然是一项巨大的投资吗

房屋价值持续上涨。根据加拿大房地产协会的数据，今年十月全国房屋平均价格同比上涨了5.8%。尽管在多伦多和温哥华地区的销售出现了倾斜，但是如果不考虑这两个市场，全国的房价仍然上涨了4.7%。

对于财务顾问来说，确定房屋所有权在其客户的全部投资组合中所扮演的角色(住宅，投资或两者)至关重要。

“过去30年来拥有房地产的任何人都会告诉您，拥有房屋是目前最好的投资，”位于安大略省万锦市的Objective Financial Partners Inc.董事总经理Jason Heath说。

加拿大的住宅房地产不知何故错过了2008-09年金融危机后美国发生的30%的价格修正。希思说，相反，加拿大的价格一直在稳步上升。

这是否仍然使购房成为一项伟大的长期财富策略?多伦多宏利证券公司(Manulife Securities Inc.)的高级财务顾问Kurt Rosentreter是抵押贷款附带的金融学科的拥护者。“这是强制储蓄的最可靠形式。”

他说，此外，出售主要住宅带来的免税资本收益将永远是巨大的利益，他称其为“您可以在该国投资的最佳避税场所之一”。

Rosentreter先生仍然说，人们依靠房屋价值的上涨作为退休资金的支柱是“危险的”。

为什么?有些人从来不曾见过意外收获，因为他们不愿出售并缩小规模或将其搬迁至更便宜的地区。

也许作为房价上涨的副产品，罗森特特先生还看到许多客户成为房地产的“重头戏”，其投资资产稀少，注册的退休储蓄计划(RRSP)或房屋以外的财富。

他说：“人们在房地产上做饭比在RRSP中投入更多。”

房屋所有权的确提供了非财务利益，这些收益很难量化，例如隐私，自豪感和稳定性。然而，在财富积累方面，当客户权衡拥有与租赁之间的关系时，仍然需要做出一些冷酷的计算。

多伦多独立的收费服务式财务计划师埃德·伦佩尔(Ed Rempel)表示，买或租问题是一个棘手的问题。顾问在提出建议时需要考虑客户的财务纪律。客户是否可能会投资租金带来的额外现金流，而不是支付房屋所有权带来的抵押，税金和保养费用?如果不是这样，人们可能会更容易拥有财产带来的强制性储蓄。

通过住宅房地产增加财富的另一种选择是拥有租赁物业。Rosentreter先生认为，购买租赁投资房地产是投资组合的重要组成部分，可以代替房地产投资信托。

他说：“我不喜欢公寓，但如果它是大城市中靠近大众运输的联排别墅，我相信这是可靠的收入。”

但是伦佩尔先生担心，这种策略可能会将更多的注意力集中到住宅房地产的一种资产类别上。

他有客户告诉他，他们想要多元化，因为他们的所有钱都在股票上。但是，当他查看他们的资产时，他们拥有已偿还的100万美元房屋和RRSP中的200,000美元。如果客户已经有超过80%的资产投资于房地产，那么他会质疑将其提高到95%的明智性。

在他的职业生涯中，伦佩尔先生经历了几次房地产市场周期，包括1980年代后期的市场崩盘。

“我认识的人都是千万富翁，他们拥有一所房子和四，五个出租物业。几年后，他们宣布破产。所有财产都下跌了，其价值低于抵押贷款。所有的租金都下降了，这是负现金流量。他们失去了一切。没有多元化，”他说。

今天，Rempel先生试图与客户分享这些经验教训。“我遇到了一些拥有一些出租物业的人。我说，一件好事是拿走您所拥有的总值，如果您一半是股票，一半是房地产，那就有点多样化了。”